一方面，我國的商品房買賣合同存在缺陷；另一方面，還有大量的居民小區存在明確物業管理區域范圍的需求。這種條件下，由作為公信力的第三方出面協調劃分、登記和公開告知物業管理區域，是必要的。而這個第三方，只能是政府。

物業管理區域劃分與備案的重要性

——兼評廣州關于物業管理區域備案的規定

文/徐生鈺

于2014年5月1日起實施的《廣州市物業管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)對于物業管理區域的劃分和備案、尤其是備案問題作了翔實的規定，讓人耳目一新。本文試圖簡要分析物業管理區域劃分和備案的重要性、我國目前法律法規的現狀和廣州市的規定。

物業管理區域劃分和備案的重要性

關于物業管理區域的劃分

顧名思義，“物業管理區域”就是實施物業管理的區域。物業管理是從建筑物區分所有權延伸出來的一項權利。建筑物區分所有權由建筑物的專有權、共有權和共同管理權組成。則物業管理區域，實質上就是業主的建筑物區分所有權實施的區域和范圍。從這個角度，物業管理區域的劃分意味著以下三層含義：

第一，物業管理區域說明了業主共有權的外延范圍。

如前所述，業主的建筑物區分所有權分為專有權、共有權和共同管理權。則物業管理區域范圍的大小，直接取決于、也反映了業主共有權范圍的大小。同樣的一個500戶的居民小區，如果占地面積為100萬平方米，則業主共有的范圍為100萬平方米；如果占地面積為200萬平方米，則業主共有范圍為200萬平方米。那么，他們的物業區域就應該分別是100萬平方米或者200萬平方米。反之，如果知道某個小區的物業管理區域，則該區域也反映和說明該小區業主共有權的外延范圍。

第二，物業管理區域明晰了業主共有權和專有權的邊界。

物業管理在本質上就是物業公共區域的維護和管理，因此，從業主建筑物區分所有權有效實施的角度，物業管理區域的劃分不應僅限于共有權的外延范圍，還應該明晰具體對象和內容。也就是說，物業管理區域的劃分不僅要明確物業管理區域的四至范圍(即東西南北四個方向的邊界)，還應該對小區內共有的道路、綠地、車庫、設備設施等其他公共場所加以明晰。一個物業管理區域，除了極少數特殊情況外，一般是由共有部分和專有部分組成的。在共有部分明晰的情況下，剩余的就是專有部分。這樣，物業管理區域的劃分意味著明晰了區域內業主共有權和專有權邊界。

第三，物業管理區域反映了業主共同管理權的成員資格。

在建筑物區分所有權范圍確定，共有權與專有權邊界清晰的情況下，物業管理區域的劃分，反映了能夠行使該區域共同管理權的是區域內的所有業主——專有權所有者。同一個物業管理區域，必須成立統一的業主自治組織，進行統一管理。

從這些含義可以發現，物業管理區域的明晰劃分意義重大。表現在：

第一，有利于避免物業管理區域內外的矛盾糾紛，即不同物業管理區域間的矛盾糾紛。

第二，有利于避免業主與開發企業、物業企業以及其他業主之間的矛盾糾紛。物業管理區域內共有和專有部分的邊界不清，是引起上述主體之間眾多沖突的根源，如果物業管理區域的劃分能夠清晰界定建筑物區分所有權的專有部分和共有部分，就可以避免這方面的矛盾糾紛。

第三，有利于整個小區的有效管理。物業管理區域不是越大越好，也不是越小越好。其劃分應該以業主自治權利的有效行使、進而提高整個物業管理區域管理效率為依據。因此，合理的物業管理區域劃分，必將有利于整個小區的有效管理。

關于物業管理區域的備案

第一，商品房買賣合同是新物業管理區域范圍的有效證明。

一般來說，新的建筑物建成銷售時，在買賣合同當中，必須翔實、具體地列出該建筑區劃的四至范圍以及內部的共有部分和專有部分。因此，物業管理區域是商品房銷售合同的一個不可或缺的組成部分。但是由于種種原因，我國住房建設企業在其銷售合同中，對這一部分總是有意無意加以忽略或模糊。結果，商品房銷售合同不僅沒有成為物業管理區域劃分的依據和證明，而且往往是矛盾糾紛的根源。

第二，政府部門備案、公告制度是中國目前不可或缺的形式。

除了新建的建筑物，住房制度改革過程中，原來大量沒有物業管理的住宅小區需要引進物業管理，所以，大量的老舊小區存在重新劃分物業管理區域的問題。同時，現實中也有已建成的住宅區具有合并或分拆物業管理區域的需求。

因此，一方面，我國的商品房買賣合同存在缺陷；另一方面，還有大量的居民小區存在明確物業管理區域范圍的需求。這種條件下，由作為公信力的第三方出面協調劃分、登記和公開告知物業管理區域，是必要的。而這個第三方，只能是政府。

我國現有法律法規對物業管理區域劃分和備案的規定

對于物業管理區域的劃分，我國《物業管理條例》第九條給了原則性的規定：“物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”物業管理區域備案的問題《物業管理條例》并沒有提及。

在《物業管理條例》原則性規定的情況下，有些省、市專門制定了物業管理區域劃分的相關法律法規。如《陜西省城市物業管理區域劃分暫行辦法》、《福建省物業管理區域劃分和首次業主大會業主投票權確定辦法》、《天津市物業管理區域劃分暫行辦法》、《福州市物業管理區域劃分暫行辦法》等。有些省市在綜合性的物業管理法規中對物業管理區域的劃分和備案進行了專門規定。如《江蘇省物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等都有一章的內容是針對物業管理區域的劃分和備案的。

從《物業管理條例》到各省市的相關法律法規，雖然都涉及到物業管理區域的劃分和備案問題，但是，整體上看，存在以下問題：

第一，重視物業管理區域的劃分，忽略備案和公開公告。

如前所述，國務院《物業管理條例》第九條對物業管理區域的劃分給了原則性規定，對于備案和向業主以至社會公開的事情，沒有提及。而《陜西省城市物業管理區域劃分暫行辦法》、《福建省物業管理區域劃分和首次業主大會業主投票權確定辦法》和《天津市物業管理區域劃分暫行辦法》作為專門為物業管理區域劃分出臺的法規，對于物業管理區域的劃分方法、標準和依據等都進行了細致的規定，而關于備案和公開公告的事項，雖然都有所提及，但都是一筆帶過，沒有規定具體如何備案的問題，操作性很差。如《陜西省城市物業管理區域劃分暫行辦法》第八條規定：“區、縣人民政府房地產行政主管部門應建立物業管理區域檔案，并報所在地市房地產行政主管部門備案。”《天津市物業管理區域劃分暫行辦法》第八條規定：“新建物業項目的物業管理區域，由市房地產管理局在前期物業管理備案時認定。”

第二，重視物業管理外延范圍和邊界，忽視內部共有和專有部分的劃分。

前文已經提及，物業管理是建筑物區分所有權延伸出來的一項權利，其本質是物業公共區域的維護和管理。物業管理區域的外延范圍明確雖然很重要，但是，物業管理區域內共有部分和專有部分邊界不清，物業管理的對象仍然沒有明確。現有的法律法規，除了《江蘇省物業管理條例》第九條粗略地提及物業管理區域內共有和專有的劃分問題外，很少有提及。上述條款規定：“物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。”

《辦法》關于物業管理區域劃分和備案的規定

對于物業管理區域劃分和備案，2001年施行的《廣州市物業管理辦法》幾乎沒有提及。2009年修訂后施行的《廣東省物業管理條例》雖然專門用一章內容規定物業管理區域的劃分和備案問題，但是也只有三條，屬于原則性規定。

2014年5月1日實施的《辦法》亮點很多，其中有關物業管理區域的劃分和界定方面，用一章內容從物業管理區域的劃分到備案進行了詳細規定，許多內容值得借鑒：

第一，對物業管理區域的備案進行了翔實的規定。

《辦法》從第十一條到十五條，對物業管理區域備案的程序、時間、不同情況下（前期物業招標、已實施物業管理但未辦理物業管理區域備案、沒有實施物業管理、物業管理區域拆分等）所需備案材料進行了細致規定。這是目前國內相關法律法規中絕無僅有的，大大提高了物業管理區域備案的可操作性。

第二，明確了物業管理區域內的共有部分。

在《辦法》第十六條，實際上明確了物業管理區域內的共有部分，包括：(一)物業管理區域的四至范圍說明及附圖；(二)公共場所、公共綠地的面積和位置；(三)公共車位數量和位置；(四)地下室、底層架空層、天臺的面積及其權屬；(五)物業服務用房和業主委員會用房的面積和位置；(六)共用設施設備名稱及權屬；(七)其他需要明示的場所和設施設備。相對于《江蘇省物業管理條例》的規定，該條款更加細致全面。

第三，強調了商品房買賣合同對于物業管理區域劃分的重要性。

同樣在第十六條，《辦法》規定“新建物業出售時，建設單位應當將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。”如果商品房買賣合同明晰地列出業主建筑物區分所有權的專有部分和共有部分，物業管理區域的劃分將十分明顯。但是，針對目前我國商品房銷售合同的缺陷，《辦法》要求把明晰劃定的物業管理區域作為商品房買賣合同的組成部分，實際上變相杜絕了開發企業故意造成合同標的模糊，試圖從中獲利的企圖。同時，也顯示出商品房買賣合同對于物業管理區域劃分的重要性。

總之，《辦法》這些規定在一定程度上彌補了廣州甚至整個中國在物業管理區域劃分以及備案方面的缺陷，必將有利于減少現實中由于物業管理區域不明確造成的矛盾糾紛。

盡管如此，有關物業管理區域的劃分和備案，仍有幾個問題需要慎重對待：

第一，如前所述，物業管理是業主的建筑物區分所有權延伸出來的一項權利。相對于物業管理區域的劃分和備案，業主建筑物區分所有權的明晰界定并依法登記，才是從根本上解決物業管理矛盾和糾紛的出路。舍棄產權明晰和登記而側重于物業管理區域的劃分和備案，一定程度上有本末倒置的味道。

第二，對于物業管理區域的劃分，包括《辦法》在內的中國相關法律法規，都過分依賴政府、建設單位和物業企業而忽略作為建筑物區分所有權主人的業主，而實質上，物業管理區域的合并還是拆分，決策權應該在業主手里。

第三，關于業主的建筑物區分所有權的共有部分，《辦法》也是采取羅列的方法，實際上，建筑物區分所有權的共有部分是用羅列法所無可窮盡的，這也意味著沒有羅列出的共有部分會成為矛盾糾紛的導火索。因此，給出科學、合理的判定建筑物區分所有權共有部分和專有部分的標準才是關鍵。

【本研究受江蘇省社科基金(11GLB006)、中國博士后科學基金（2013M540427）、江蘇省博士后科研資助計劃（1301013C）、南京理工大學經管院青年教師科研基金（JGQN1302）的資助。】

原載于《現代物業•新業主》2014年第5期/總第289期