承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主從建設(shè)單位接收公共設(shè)備設(shè)施和場地的過程，在2010年10月住建部發(fā)布《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》以后，這種原來屬于規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)之間的自發(fā)行為變成了一種法定程序。怎么才能不辱使命地做好承接查驗(yàn)工作，今天向大家簡明扼要地介紹承接查驗(yàn)的步驟和要點(diǎn)：
一般步驟
第一步：
地產(chǎn)項(xiàng)目部向物業(yè)服務(wù)中心移交竣工資料，移交資料的內(nèi)容參考附件，交接前對檔案的裝訂質(zhì)量、是否有目錄等表觀情況進(jìn)行查驗(yàn)，對欠缺的資料登記在案，雙方確認(rèn)并在補(bǔ)齊后再次移交。物業(yè)服務(wù)中心要持續(xù)跟蹤資料的移交進(jìn)展，直至所有資料完成移交。
第二步：
接到地產(chǎn)公司向物業(yè)發(fā)來的關(guān)于承接查驗(yàn)的工作配合或邀請后，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)該在10日內(nèi)成立接管驗(yàn)收小組，組員需要包括水電設(shè)備、智能化設(shè)備、設(shè)施管理方面的專業(yè)人士，準(zhǔn)備前期介入的相關(guān)記錄和相關(guān)圖紙。
第三步：
根據(jù)各單項(xiàng)工程具備驗(yàn)收條件時(shí)間表，服務(wù)中心組織相關(guān)人員進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收。
第四步：
將驗(yàn)收過程發(fā)現(xiàn)的問題書面反饋至地產(chǎn)公司，請其確認(rèn)整改方案及完成時(shí)間、責(zé)任人，資料存檔。
第五步：
整改完成后復(fù)查時(shí)需要在整改跟蹤記錄上確認(rèn)整改情況，如存在新發(fā)現(xiàn)的問題，一并二次匯總書面反饋至地產(chǎn)公司。
第六步：
總體查驗(yàn)及整改需要在入住前完成，服務(wù)中心向地產(chǎn)項(xiàng)目部發(fā)送接管通知，未整改完成的項(xiàng)目及地產(chǎn)公司確定不需要整改的項(xiàng)目進(jìn)行書面簽字確認(rèn)，要求項(xiàng)目部向服務(wù)中心提供移交工程各參建單位名錄，持續(xù)跟蹤地產(chǎn)公司工程驗(yàn)收資料的移交。
關(guān)注要點(diǎn)
1、房屋主體工程查驗(yàn)
主體工程驗(yàn)收需要房屋主體的竣工圖紙及文字資料移交完成，高層建筑承接查驗(yàn)前，物業(yè)服務(wù)中心需提前安排維修或安全人員對樓內(nèi)的消火栓、應(yīng)急燈、疏散指示燈、煙感報(bào)警頭的現(xiàn)場完好情況進(jìn)行檢查。查驗(yàn)過程中重點(diǎn)對地下車庫及人防工程等有排水設(shè)施的主體驗(yàn)收時(shí)，需要現(xiàn)場對水泵進(jìn)行啟動(dòng)測試。
2、園建工程查驗(yàn)
園建工程查驗(yàn)需要竣工圖紙移交完成，各種苗木數(shù)量、規(guī)格清單、各種燈具、水點(diǎn)、水泵、配電箱等清單編制移交完成；綠化班（外包養(yǎng)護(hù)單位）提前核對苗木清單，維修班的電工、水暖工要提前核對燈具、水泵等清單，對園區(qū)電氣的線路走向及回路分配、給水線路走向同竣工圖紙進(jìn)行核對，現(xiàn)狀與圖紙不符則要求施工單位重新繪制竣工圖。查驗(yàn)重點(diǎn)是現(xiàn)場對電氣回路、水泵等進(jìn)行啟動(dòng)測試。
3、消防工程查驗(yàn)（公建、高層樓梯間、人防、車庫等部位）
消防工程的查驗(yàn)前提是消防竣工圖紙及消防檢測報(bào)告移交完成，消防設(shè)備調(diào)試完成且具備啟動(dòng)條件，各種設(shè)施設(shè)備清單編制移交完成，施工安裝單位對物業(yè)公司的相關(guān)維護(hù)及操作人員進(jìn)行培訓(xùn)（消防主機(jī)的使用）完成，做好培訓(xùn)記錄。消防工程查驗(yàn)需要重點(diǎn)對現(xiàn)場報(bào)警回路（煙感、手報(bào)按鈕等）、水泵聯(lián)動(dòng)等進(jìn)行啟動(dòng)測試，報(bào)警地址碼是否準(zhǔn)確以及消防系統(tǒng)是否上水進(jìn)行核實(shí)，發(fā)現(xiàn)的問題物業(yè)服務(wù)中心及時(shí)完成匯總，請地產(chǎn)公司確認(rèn)整改方案及時(shí)間節(jié)點(diǎn)，驗(yàn)收記錄存檔。并持續(xù)跟進(jìn)整改進(jìn)展并及時(shí)進(jìn)行通報(bào)。
4、設(shè)備房查驗(yàn)（中控室、水泵房、變電所、鍋爐房、空調(diào)機(jī)房等）
設(shè)備房查驗(yàn)前需要先檢查設(shè)備安裝竣工圖紙移交是否完成，專業(yè)管理部門檢測驗(yàn)收合格，各種設(shè)備調(diào)試完成且具備啟動(dòng)條件，各種設(shè)施設(shè)備清單編制移交完成，地產(chǎn)項(xiàng)目部組織施工安裝單位對物業(yè)公司的相關(guān)維護(hù)及操作人員進(jìn)行培訓(xùn)完成，做好培訓(xùn)記錄。查驗(yàn)工程中要現(xiàn)場對各種設(shè)備進(jìn)行啟動(dòng)測試。
5、智能化系統(tǒng)查驗(yàn)
系統(tǒng)竣工圖紙移交完成各種設(shè)備調(diào)試完成且具備啟動(dòng)條件，各種設(shè)施設(shè)備清單編制移交完成，施工單位對物業(yè)維護(hù)人員進(jìn)行操作培訓(xùn)完成后就可以開始查驗(yàn)，現(xiàn)場需要對各種智能化設(shè)備功能實(shí)現(xiàn)情況，施工規(guī)范性進(jìn)行查驗(yàn)。
6、園區(qū)給排水系統(tǒng)查驗(yàn)
給排水系統(tǒng)的查驗(yàn)在竣工圖紙移交完成，管井內(nèi)的雜物清理完畢后即可開展。為了提高查驗(yàn)效率，維修人員可以提前核對給排水井室及化糞池的位置、數(shù)量進(jìn)行核對，了解走向是否與竣工圖紙吻合，現(xiàn)狀與圖紙不符則要求施工單位重新繪制竣工圖。查驗(yàn)的重點(diǎn)是現(xiàn)場抽查化糞池及井室內(nèi)部的清理、井壁抹灰、井蓋安裝情況，特別關(guān)注排水系統(tǒng)的放坡等是否合理。
7、電梯查驗(yàn)（含機(jī)房）
電梯完成調(diào)試具備啟動(dòng)條件，質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局出具了驗(yàn)收報(bào)告、檢測報(bào)告以及檢測合格證移交完成，施工人員對電梯的整改維修基本完成即可開展電梯的承接查驗(yàn)工作。電梯的承接查驗(yàn)需要現(xiàn)場對電梯進(jìn)行運(yùn)行測試，檢查機(jī)房及井道內(nèi)的設(shè)備安裝情況，五方對講的通暢情況，安全觸板或光目的靈敏度等。